TAZACION



No, amable lector. No se ha equivocado en leer el título de esta entrega. Y pese a que hoy me voy a referir al arte de la Tasación Inmobiliaria, no fue casualidad haber empleado tan curiosa redacción.

Conforme a lo que las normas lingüísticas dictan, Tasar es la elaboración de un informe detallado, que consiste en la opinión informada de un profesional de la materia, quien analiza la totalidad de los valores componentes de un inmueble, con la finalidad de acercar su valía estimativa a lo que el valor de mercado indica. Mientras que el verbo Tazar (Que también existe), guarda relación con el deterioro de las vestimentas a causa de roces o pliegues propios de su uso.

Por otra parte, encontramos la palabra Tasa, que hace referencia al porcentaje de variación de un determinado índice. Fácilmente confundible con la palabra Taza, correspondiente al utensilio doméstico de uso común para ingerir brebajes e infusiones preferentemente calientes.

Muchos propietarios de bienes raíces, llegado el minuto de querer vender sus inmuebles, requieren efectuar una Tasación a sus propiedades, la cual encargan a empresas o particulares con los conocimientos necesarios para evaluar el conjunto de elementos que arrojan el valor del inmueble a tasar. Influyendo, entre otros, factores tales como la calidad de edificación, materiales de la construcción, valor estimativo del metro cuadrado, Incluso, la orientación del bien raíz respecto a los puntos cardinales.

¿Sabía Usted que incluso en aquellos complejos habitacionales, cuyas unidades son exactamente iguales, no comparten el mismo valor una unidad respecto a las otras? Esto ocurre pues, aunque compartan los mismos planos, materiales, terminaciones, aunque se hayan edificado bajo los mismos estándares de construcción, influirán en su valor aspectos tales como la cantidad de luz solar que bañe a la propiedad, la orientación que tenga cada unidad, la mayor o menor cercanía a las vías de acceso al recinto, entre otros tantos factores subjetivos que diferencian directamente a cada una de las unidades a analizar.

Respecto a la orientación, es dable señalar que generalmente el mercado entrega un valor preferente a aquellos inmuebles orientados hacia el Nor Este (NE), esto se debe a que recibe baños del sol desde la mañana por el Oriente y complementa su valía por la relación geográfica que nuestro país tiene en relación al Ecuador. De manera que en el hemisferio norte, sera preferente la orientación Sur Este (SE). Sin embargo, existen excepciones dependiendo de las características propias del entorno del inmueble, Tal es el caso de la preferencia en zonas costeras por las propiedades orientadas al Oeste (O), debido a que estas tendrán el privilegio de la vista al mar. O en las zonas lacustres, un inmueble ubicado en la zona Norte de un lago, evidentemente va a privilegiar la orientación Sur (S).

Por otra parte, respecto a los análisis comparativos de mercado, los que buscan determinar el valor del metro cuadrado en relación a los demás inmuebles disponibles a la venta, se hace frecuentemente la pregunta ¿Qué comuna tiene el valor de metro cuadrado más conveniente? ¿En qué comuna es preferible comprar? Y claramente es un error determinar el valor promedio con la medida dirigida al radio comunal, El valor de mercado varía de un barrio a otro, e incluso, al analizar tan al detalle el dinamismo del mercado, se pueden ver diferencias de valor aún entre unidades de un mismo edificio o condominio.

A su vez, dado el vivo comportamiento que experimenta el mercado permanentemente, es conveniente saber que la realidad del mercado varía, en ocasiones, con mucha rapidez. De manera que elementos tales como la situación sociopolítica de un determinado sector, algún cambio en el plano regulador comunal, la instalación de un determinado comercio importante, la conectividad y acceso al transporte, entre otros factores, pueden determinar importantes variaciones porcentuales al valor del mercado.

Como podemos ver, la Tasación inmobiliaria puede ser calificada como una ciencia, o incluso un arte. Podemos inferir que consiste en un mecanismo complejo que conjuga los elementos objetivos y subjetivos, que entregan la aproximación al valor que el mercado le otorga a un determinado bien raíz. Ahí radica la importancia de ajustar el valor de venta solicitado al valor que el mercado está dispuesto a pagar (Precio). Ya que, es de toda lógica, que un inmueble cuyo valor se encuentre elevado respecto a la realidad puntual del sector y momento, con muy poca probabilidad se va a vender en un plazo razonable. Siempre será recomendable efectuar una Evaluación Comercial antes de poner en el mercado un inmueble.

Tristemente, se ven con frecuencia diferentes errores al querer valorizar un bien raíz. Por ejemplo, Cuatro personas heredan un terreno, todos esperan recibir 50 millones por venderlo, de manera que fijan su valor en 200 millones, sin mayor argumento técnico. Otro ejemplo es dar un excesivo valor a aquellos inmuebles en los que el propietario ha vivido determinadas experiencias importantes, apelando a la memoria emotiva para fijar un valor. Otro ejemplo, es el error de valorizar por completo a aquellas ampliaciones o modificaciones estructurales que no cuenten con Recepción Definitiva de las Obras, ni ninguna otra regularización de parte de los Órganos Administrativos respectivos. Y un último ejemplo, uno de los más recurrentes, es multiplicar el Avalúo Fiscal emitido por Servicio de Impuestos Internos, por algún determinado índice aritmético, en circunstancias que no existe relación matemática entre ambos indicadores. Entre otras.

Todos estos errores u omisiones, muy característicos al momento de valorizar un inmueble, son mínimos detalles que alteran negativamente el objeto de una correcta Tasación. Por eso, yo denomino este concepto con un mínimo detalle ortográfico. Bautizo estos malos hábitos bajo el nombre de "Tazación."


David Espinoza Solis, Agente Inmobiliario

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