Ley devuélveme la casa entra en su etapa final

"Es necesario que la norma sea revisada por el Tribunal Constitucional por la modificación al Código de Procedimiento Civil", señaló Salvador Makluf.

Salvador Makluf.

Aprobación del proyecto de Ley

Por 123 votos a favor, 19 en contra y 9 abstenciones, la Cámara de Diputados despachó a ley el proyecto conocido como “Devuélveme mi casa”, que refuerza los derechos de los propietarios de inmuebles que tengan problemas con arrendatarios morosos y les otorga acciones para facilitar el cobro de la renta o desalojar a aquellas personas que mantienen deudas o hayan provocado daños a la vivienda.

Revisión por el Tribunal Constitucional

El 3 de mayo de 2022 se ha enviado al Tribunal Constitucional el proyecto de ley íntegramente tramitado ante el Congreso Nacional, en orden a que sean revisadas las normas que se incluyen en él, en especial la que crea una nueva medida precautoria en el Código de Procedimiento Civil y establece un procedimiento monitorio en la Ley 18.101 sobre arrendamientos de predios urbanos.

En virtud de lo dispuesto en el N° 1° del inciso primero del artículo 93 de la Constitución Política de la República, corresponde a ese Excmo. Tribunal ejercer el control de constitucionalidad respecto del artículo 18-J y del inciso segundo del artículo 18-K, contenidos en el numeral 3 del artículo 1 del proyecto de ley.

Luego de este trámite se deberá promulgar por el Presidente de la República Gabriel Boric y publicar en el Diario Oficial.

Restitución anticipada del inmueble

Diario Inmobiliario conversó con el abogado inmobiliario y fundador de la Sociedad Chilena de Capacitación Inmobiliaria, quien señaló que sin duda se trata de una mejora en la legislación sobre los arriendos, pero debió profundizarse en determinadas materias, lo que no sucedió.

En aquellos casos en que el inmueble se encuentre con serios desperfectos causados por el arrendatario, se podrá solicitar a la justicia civil la restitución anticipada del inmueble. Makluf señala que "en estos casos, ante el juzgado competente que será normalmente el del domicilio del demandado, salvo que exista una prórroga de la competencia, se deberá pedir la restitución o devolución anticipada del inmueble a través del lanzamiento y, en ciertos casos, el tribunal podrá exigir una garantía personal a través de una fianza para acceder a esta medida."

Esta posibilidad que otorga la ley es para casos muy restringidos según veremos.

¿Cuándo se aplica esta medida precautoria?

Solo en los casos establecidos en la normativa, que son muy específicos: destrucción total o parcial del objeto del contrato, o bien, su inutilización; para el caso de rentas morosas -si bien se presentó una indicación que fue rechazada- no se contempla esta medida precautoria. Por ello, el demandante deberá presentar dos acciones: una para la restitución y otra para el cobro de lo adeudado, con los consiguientes gastos y costos de notificaciones a través de un receptor judicial.

¿Se ha simplificado el procedimiento para la restitución del inmueble?

El problema radica en que no se ha modificado la etapa de cumplimiento de la sentencia definitiva, en donde los incidentes pueden ser presentados de acuerdo a las reglas generales, debiéndose notificar la resolución señalada, la intimación, el lanzamiento y el lanzamiento con fuerza pública. En el tiempo intermedio, y una vez que se ha dictado el desalojo o restitución forzada a través del lanzamiento, el arrendatario puede presentar una solicitud de suspensión del mismo. Por todo lo anterior creo que se ha perdido una gran oportunidad para realizar una modificación mayor a esta importante normativa.

¿Qué mejoras se le pudieron haber introducido?

Proponíamos que la sentencia que acceda al lanzamiento, señalare un día específico para esa acción, que se eliminare la suspensión del lanzamiento en casos en que el arrendatario se encuentre en mora de los servicios básicos, gastos comunes y rentas, como también, que todas las notificaciones se realicen mediante correo electrónico ¿Cómo? mediante la obligación de señalar una dirección electrónica al momento de proceder a la obtención de la Clave Única Virtual ante el Servicio de Registro Civil e Identificación".

Makluf termina señalando: "Hemos visto en la prensa y en televisión que se ha señalado que los inmuebles se van a recuperar en 10 días, ello es físicamente imposible, por cuanto se deberán presentar la demanda, notificarla, solicitar la medida precautoria, se acceda a ella, en algunos casos se deberá rendir fianza por un tercero que sea dueño de inmuebles, dar lugar a ello, solicitar fuerza pública, obtenerla, encargar la diligencia a un receptor que va a cobrar entre $300.000 a $ 900.000 por el lanzamiento y proceder a él, sin perjuicio de los incidentes que se podrán presentar. Si bien hay un avance en las modificaciones aprobadas deberemos ver en la práctica como ellas van funcionando".

En caso de querer contactar al abogado Salvador Makluf, podrá hacerlo a través de su correo electrónico salvador@makluf.cl